BÖLÜM 2: Kartal 29. Noterliği’nde Başlayan Hikâye
Bazen bir dosyanın yönünü değiştiren şey, yüksek sesle söylenmiş bir cümle değil, sessizce atılmış bir imzadır. Hobi Bahçeleri dosyasında da tam olarak öyle oldu.
Buraya kadar tapu kayıtlarını okumuş, imar planlarını incelemiş ve belediye meclisi kararlarını tek tek görmüştük. Belgelerin hepsi kağıt üzerinde aynı kamusal senaryoyu oynuyordu: Mülkiyeti belediyeye ait bir taşınmaz, tamamen kamusal bir amaç, halka hizmet edecek bir hobi bahçesi, park ve rekreasyon alanı… Dosya, bu noktaya kadar kendi içinde kusursuz bir tutarlılık ve masumiyet maskesi barındırıyordu.
Sonra araştırma bizi Kartal 29. Noterliği’nin arşiv odalarına götürdü ve işte o meşhur hikâyenin kamusal ruhu tam da burada can verdi.
2024 yılı içerisinde Kartal 29. Noterliği’nde peş peşe düzenlenen 87 adet “Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi”, dosyaya sıradan bir imar hatasının çok ötesinde, organize bir mülkiyet operasyonu boyutu kazandırıyordu. İlk bakışta bu işlemler, sıradan noter rutinleri gibi ambalajlanmıştı. Ancak satırlar dikkatle deşifre edildiğinde, bu sözleşmelerin projenin ilan edilen ruhuna nasıl ölümcül bir darbe vurduğu açığa çıkıyordu. Çünkü ortada halka tahsis edilen bir bahçe yoktu; düpedüz kamu arazisinin şahıslara gizli kapılar ardında satılması söz konusuydu.
Üstelik bu sözleşmelerin doğrudan Tuzla Belediyesi tüzel kişiliği tarafından değil, belediyenin bir ticari iştiraki olan Tuz-Yap İnşaat Yatırım ve Pazarlama A.Ş. (Yetkilileri Recep Demir ve Fikret Onuş) tarafından düzenlenmiş olması dosyanın asıl düğüm noktasını oluşturuyordu.
Belediye şirketleri, belediyelerin ticari faaliyetlerini esnek bir şekilde yürütebilmesi için kurulan özel hukuk hükümlerine tabi sermaye şirketleriydi.
Ancak bir belediye şirketinin hukuki statüsü ile belediyenin kamu tüzel kişiliği, yetkileri ve mülkiyet hakları asla aynı değildi. Bu anayasal ayrım, araştırmanın tam kalbine şu can alıcı soruyu saplıyordu: Mülkiyeti bizzat Tuzla Belediyesi’ne ait olan ve devletin resmi tapu sicilinde kullanım amacı “Hobi Bahçesi” olarak kilitlenip, “Özel mülkiyete konu olamaz” şerhiyle korunan bir kamu arazisi üzerinde; bir belediye iştiraki olan Tuz-Yap A.Ş., hangi hakla, hangi cüretle ve hangi yasal dayanakla üçüncü şahıslar lehine satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilirdi?
Bu soru, yalnızca teknik ya da bürokratik bir ayrıntı değildi. Çünkü noter masasında “satışa” konu edilen arsa, herhangi bir müteahhide ya da özel şirkete ait tapulu bir gayrimenkul değil, Tuzla halkının ortak malı olan bir park alanıydı. Üstelik tapu kayıtlarında bu arazinin tasarruf sınırları devlet eliyle kırmızı çizgilerle çizilmişti.
Dosyada yer alan ve bu çalışmada “Hukuki Değerlendirme Raporu” olarak anılan bağımsız uzman çalışması, tam da bu hukuk skandalına odaklanıyordu. Raporda; Kartal 29. Noterliği’nde imzalanan o satış vaadi sözleşmeleri; taraf ehliyeti, tasarruf yetkisi, belediye şirketinin sınırları, kamu taşınmazlarının devrine ilişkin emredici yasal usuller ve tapu kayıtlarındaki aşılmaz şerhler bakımından tek tek masaya yatırılıyordu. Raporun vardığı nihai sonuç sarsıcıydı: İncelenen bu 87 adet işlemin, basit birer şekli noter işlemi olarak geçiştirilemeyeceği; belediye taşınmazları üzerindeki tasarruf yetkisinin açıkça çiğnendiği ve ortada kamu malının gaspına yönelik ağır bir hukuki ihlal olduğu açıkça ifade ediliyordu.
Bu hukuki tespit, araştırmamızın yönünü tamamen değiştirdi; çünkü artık mesele yalnızca yeşil alana “ne inşa edildiği” meselesi değildi. Öncelikle kamu adına şu karanlık sorunun cevabı aranmalıydı: Halkın parkını şahsi mülke dönüştüren bu yasadışı hukuki ilişki ağı nasıl kurulmuştu?
Türk hukuk sisteminde “Satış Vaadi Sözleşmeleri”, gelecekte tapuda yapılacak resmi bir mülkiyet devrini yasal olarak güvence altına alan en güçlü araçlardır. Yani böyle bir sözleşmenin noter huzurunda akdedilmiş olması, tarafların er ya da geç o taşınmazın mülkiyetini tamamen şahısların üzerine geçirmeyi hedeflediğini, yani orayı kamunun elinden koparmayı amaçladığını tartışmasız bir şekilde ortaya koyar.
İşte tam bu noktada, dosyadaki o devasa çelişki tüm çıplaklığıyla parıldıyordu: Tapu kütüğünde “Özel mülkiyete konu olamaz, amacı dışında kullanılamaz” yazan bir kamu toprağı için düzenlenen bu satış vaadi sözleşmeleri, hangi yasal evrenin içinde eritilebilirdi?
Araştırma derinleştikçe, satılan projenin gerçek boyutunu gösteren diğer gizli belgeler de dosyaya girmeye başladı: Sözleşmelerin ekindeki gizli teknik şartnameler, bağımsız bölüm listeleri ve MRK Gayrimenkul Değerleme şirketinin hazırladığı o raporlar… Her yeni belge, projenin arkasındaki asıl niyetin maskesini biraz daha indiriyordu:
Ortada aslında 153 adet lüks villa ve 4 adet devasa ticari dükkandan oluşan, milyarlarca liralık dev bir lüks konut ve ticaret sitesi projesi inşa edilmişti. İşte bu devasa rant pastasının tam 87 adet villası, Kartal 29. Noterliği’nde yapılan o gizli kontratlarla “hatırlı kişilere” çoktan satılmış, vaat edilmiş ve kamunun ortak alanı bu gizemli alıcılara parsellenmişti.
Masanın üzerindeki bu belgeler arasında rastgele bir ilişki yoktu; aksine, birbirini adım adım tamamlayan, kamuyu zarara uğratıp hatırlı şahısları zengin etmeyi amaçlayan planlı bir işlem zinciri vardı.
İşte bu nedenle bu yazıda, Kartal 29. Noterliği’nde düzenlenen o 87 satış vaadi sözleşmesi asla sıradan, masum birer noter işlemi olarak geçiştirilmeyecektir. Bu sözleşmeler; öncesinde alınan şaibeli belediye kararları, tapudaki aşılmaz şerhler, çiğnenen imar planı hükümleri ve sonrasında bu kaçak villaları yasallaştırmak için meclise getirilecek olan o kirli plan değişikliği teklifleriyle birlikte, bir bütün olarak yargılanacaktır. Çünkü tek başına hiçbir belge bu organize çarkı göstermez; ancak tüm belgeler kronolojik olarak yan yana konulduğunda aynı büyük imar vurgununu işaret eder.
Bu bölümün sonunda, Tuzla halkı adına cevap bekleyen o büyük soru artık çok daha net, çok daha serttir: Mülkiyeti belediyeye ait olan, kullanım amacı tapu kayıtlarındaki şerhlerle kesin olarak sınırlandırılmış kamuya ait bir park toprağı üzerinde, belediye iştiraki Tuz-Yap paravan olarak kullanılarak, o 87 hatırlı kişi lehine kurulan bu yasadışı mülkiyet ortaklığının asıl dayanağı ve arkasındaki gizli siyasi irade neydi?
Bu sorunun peşinden kararlılıkla gidildiğinde; dosya bizi yalnızca noter odalarına değil, 153 villayı kapsayan kat irtifakı oyunlarına, yeşil alanın nasıl merhametsizce yağmalandığını gösteren uydu görüntülerine ve nihayet bu kaçak villalara tapu verebilmek için bizzat hazırlanan o milyarlık plan değişikliği tekliflerine kadar uzanan upuzun bir ihanet zincirine götürecektir.
Sürecek…
